Скандалы вокруг недостроенных объектов в Киеве добавляют головной боли инвесторам.
Репортер узнал, почему они происходят и что нужно делать, чтобы не стать их жертвой, пишет Олег Аксененко в № 6 журнала от 13 февраля 2015 года.
Общественная организация форум порятунку Києва требует отставки директора коммунального предприятия Житлоінвестбуд-УКБ Вячеслава Непопа — митинг с таким требованием прошел под стенами Киевской администрации на прошлой неделе.
Тем не менее, отставка главы компании не является единственным требованием. Активисты требуют остановить несколько строек компании, наиболее известной среди которых дом большой высоте в 25 этажей, по улице Шулявской, возле зоопарка. По словам активистов, работа со временем могут лишить животных их жилья. В Житлоінвестбуд-УКБ все обвинения прогнозируемо отвергают и указывают, что действия активистов являются пользовательские символ.
Ранее Министерство внутренних дел сообщило, что его сотрудники остановили работы на четырех стройках, связанных с группой компаний Укогруп: Жемчужина Троещины, Сосновый бор, Мозаика и Східна Брама. Это отсутствие права на использование земли, на которой размещаются объекты.
В борьбе с незаконным строительством активно и вездесущий Правый сектор. Организация приложила руку к остановке строительства высотного Вершигоры, а также на перекрестке улиц Малышко и Братиславской. Последние действия, сопровождавшаяся пол дороги, и сжигание шин, была направлена против объекта, компании Укрбуд на берегу Днепра, на Никольско-Слободской.
Представители Правого сектора утверждают, что проект законодательства: дом построен в 60 метрах от берега, в то время как активисты настаивают на том, что должно быть не менее 100 м от береговой линии.
Почетный президент Укрбуда Максим Микитась отвергает все обвинения и обещает усилить охрану.
«Теперь эти скандалы очень много, они появляются буквально каждые два дня», — говорит он.
Сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине
По данным Конфедерации строителей, сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине. Тем не менее, никто не может гарантировать, что строительство дома в Киеве не стоит на месте, и в любое время.
Причины, по которым проект был заморожен, очень разнообразна. Это и отсутствие денег, с которой может столкнуться застройщик, и проблемы с контролирующими органами. В некоторых случаях проект останавливается из-за неудовлетворительного качества работ на первом этапе — например, у дома начинается трескаться фундамент. Иногда, строительство останавливается, после вмешательства общественных организаций, активизировавшихся в конце прошлого — начале этого года.
Причины и мотивы
Уровень осведомленности граждан увеличилось, и многие из них способны объединяться и действовать во имя общественной пользы, считает глава Совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк.
«Многие просто накипело, люди выходят с протестами, организуются рабочие группы, созданные проекты, изменений, ведут переговоры с властями и добиться конкретных результатов», — объясняет Шуляк.
Протесты часто имеют, реальная причина, потому что строители реально строят дома с грубыми нарушениями законодательства. Первый заместитель главы Киевской горгосадминистрации Игорь Никонов признает, что некоторые разработчики не имеют разрешения для использования земельных участков или не полный пакет необходимых документов.
По его словам, строительная компания, например, может получить разрешение на строительство девятиэтажного дома, а затем достроить семь заводов, и продавать в них квартиры.
«И затем, при выявлении нарушений прокуратурой защиты конструкции, от которой отходят покупатели квартир. Они заинтересованы в том, чтобы дом достроили», — объясняет Никонов.
Тем не менее, большинство разработчиков начинают работать, необходимые разрешения, считает глава Наблюдательного Совета Института городского гражданского проектирования Ольга Заремба.
«Другой вопрос, как эти документы оформляются», — отмечает эксперт.
Заремба объясняет, что документации-это, как правило, толщина папки множество справок, реестров, отчетов и т. д.
«Конечно, достаточно терпения, не все. Из-за необходимости сбора большого количества документов — не всегда, кстати, обоснованных — разработчики могут использовать другие механизмы» решить проблему», — говорит он.
Законодательства, действующего в партнерстве с коррупцией стимулирует бизнес искать решения
Законодательства, действующего в партнерстве с коррупцией стимулирует бизнес искать решения, соглашения, исполнительный директор Ukrainian Building CommunityТатьяна Шульга. Например, для строительства объектов третьей категории сложности, нужно меньше половины затрат, по сравнению с зданиями четвертой или пятой. Для этого, проектная документация должна пройти экспертизу, мониторинг и процесс строительства, что позволяет гарантировать безопасность и надежность здания в эксплуатацию.
«Многие застройщики утверждают, что третья категория сложности», — добавляет эксперт.
Другой из возможных вариантов появления объектов с проблематикой документации, постоянное изменение проекта застройщиком в ходе работ, — добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов. В частности, это может быть из-за изменения спроса из-за начавшегося в стране кризиса, когда квартиры 200-250 квадратных метров, становятся невостребованными.
«Документацию необходимо пересмотреть, и это привлекает на строительство и ввод объекта в эксплуатацию», — отмечает Попов.
В некоторых случаях, застройщик действует вполне легально, и что протест-это хорошая зарплата.
«Этого движения есть и обратная сторона медали: общественные организации, основной целью создания и деятельности которой — заработать деньги путем вымогательства, строители и организации протестов, Выборочная или «отжим» участков, черный пиар и т. д., — признает Шуляк. — Такие организации существовали и, к сожалению, успешно функционировали задолго до сегодняшнего дня».
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «решение всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «решение всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
«Остановить работы они не могут, но в состоянии привлечь правоохранительные органы, депутатов, что создает много проблем», — рассказывает директор крупной артерии строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Устаревшие стандарты
Нежелание застройщиков придерживаться определенных правил участники рынка объясняют и архаичностью отраслевого законодательства. Некоторые требования, которые не соответствуют времени, а текущий спрос инвесторов, — объясняет управляющий директор компании Arpa Real Estate Михаил Артюхов.
«Задача девелопера — построить то, что пользуется спросом. Иногда, инвестор настаивает на том, что проектная организация «шлифовала» объект под требования покупателей. Но, учитывая, что миссии часто невозможно, возникают все виды коррекции и отходов действующего законодательства», — отметил он.
Например, согласно нормам, на одного жителя страны должно быть не менее 17 квадратных метров жилья. Но сегодня хороший спрос на квартиры площадью 15 кв. м на человека, поэтому строительные компании, которые стремятся удовлетворить этот спрос.
Существуют правила, которые обязывают строить парковочные места на две квартиры. Для некоторых зданий (в первую очередь, это объекты премиум) количество квартир и паркомест должно совпадать.
«Очевидно, что из-за экономии в строительстве и желание минимизировать стоимость жилья для покупателей, многие застройщики пренебрегают этими правилами», — говорит Артюхов.
Многие нормы действительно устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательной
Шульга добавляет, что многие нормы устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательно.
«Это прогресс, но, как согласовывать и утверждать их приложения? Контролирующие органы могут в любой момент найти нарушения этого типа объекта», — говорит она.
Президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе признает, что масса проблем строительных организаций создает отсутствие зонинга — карту, в которой указаны подходящие для строительства зданий, участков, ограничения по этажности дома и т. д. Но в городах Украины пока нет денег на разработку такого документа, что усложняет работу застройщиков.
Семь раз проверь
Получить квартиру в случае, если дом стал недостроем, очень трудно. Сегодня в Украине нет законов, прописывающих механизмы эффективны для этих случаев. Одним из популярных ныне методов — создание кооператива, на баланс которого передать недостроенное здание. Затем покупатели квартир могут «сообщить» сумму, необходимую для завершения всех задач, или найти инвесторов.
Конфедерация строителей разработало законопроект, который предлагает перевести все здания местных органов власти, — говорит Парцхаладзе. Должностные лица могут найти инвестора, который достроит объект в обмен, например, на дополнительный земельный участок. Сейчас документ находится на рассмотрении профильной член комиссии Верховной Рады.
100% гарантии, что тот или иной дом непременно будет достроен, не говоря уже о соблюдении сроков, не даст никто. Но риски можно свести к минимуму, даже в таких условиях.
Минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м, за то, что низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах в компании
В первую очередь, при выборе застройщика нужно быть очень внимательным, отмечает Никонов. По его оценке, минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м, за то, что низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах компании. Стоит ли игра свеч — решать клиенту.
«Город больше не будет выдавать квартиры к покупателям, если вы пострадали от мошенников, как это было с Элита-центр», — говорит Никонов.
«Сегодня день, когда покупателю предлагают купить жилье по цене ниже 8,5-9,0 тыс. грн за 1 кв. м, это означает, что объект, скорее всего, потенциально или реально проблемный. В лучшем случае это плохое качество и не требовать новое здание», — солидарен с ним Попов.
Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко советует узнать, кто является застройщиком. О нем надо уважать все мнения, посмотреть на уже введенные в эксплуатацию объекты, а также найти сведения о стильный объект на специализированном форуме.
«Репутация компании играет важную роль, потому что в трудные времена, некоторые владельцы пытаются найти деньги, чтобы завершить строительство. Они просто не хотят портить свой имидж», — сказал Никонов.
Чиновник добавил, что Киев будет поддерживать ваши коммунальные услуги строительной организации, поэтому с большой долей вероятности они достроят дома.
Эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю документацию на объект
Кроме того, эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю документацию на объект. Без сомнений, иногда застройщики уверяют, что имеют все необходимые разрешения, но на самом деле есть только ордер на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа участка, вынос сетей из пятна застройки и т. д.), а разработка и согласование проектной документации еще далеки до завершения, — говорит Попов.
Организация должна сделать запрос о принятии решения относительно отвода земельного участка, договор аренды земли (сроки должны совпадать), технические условия на коммуникации, экспертизу проекта, проект, лицензию на строительную деятельность, разрешение на работу.
«Все эти документы лучше «отксерить» и посмотреть известный адвокат», — добавляет Чапко.
Многие компании, строительство наружных сетей, в результате, часто становится последним этапом, который растягивается на годы.
«Бывает, что дом построен, но не подключен к инженерным сетям, а также документация наружных сетей даже не согласована или, возможно, в районе, не имеющих ресурсов для разработки. В этом случае дом, Стадия строительства, которая даже 99%, может стать долгостроем», — говорит Попов.
***
Этот материал опубликован в № 6 журнала Корреспондент от 13 февраля 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов Корреспондент журнала, опубликованном на сайте Корреспондент.net можно ознакомиться здесь.
